Treść książki
Przejdź do opcji czytnikaPrzejdź do nawigacjiPrzejdź do informacjiPrzejdź do stopki
Obiekthotelarskijakoszczególnyprzedmiotwyceny…
109
Wtymprzypadkumożnazaobserwowaćtypowobiznesowyobiekthotelarskize
szczególnymspadkiemdochoduwokresachletnich,pozawysokimsezonemkonfe-
rencyjnym.Coistotnedlaanalizy,tozupełnieodmiennasytuacjawodniesieniudo
stabilnościdochodu.Wobiektachbiznesowychjestonbardziejstabilnywciąguca-
łegoroku,zwystępującymispadkamiobłożeniawmiesiącachletnich,kiedyzdecy-
dowaniezmniejszasięaktywnośćwzakresieturystykibiznesowej–hotelprzynosi
wtedystraty,któremusirekompensowaćnadwyżkązpozostałychokresów.Wprzy-
padkuobiektównastawionychnaturystykęwypoczynkowązróżnicowaniedocho-
dówjestzdecydowaniewiększe–obłożeniewokresachwakacyjnychnierzadko
przekracza70-80%,bywmiesiącachprzestojuspadaćponiżej20%.
Otejwłaśnieprawidłowościwartopamiętaćwprocesieszacowaniawartości
obiektów,tymbardziej,żewmiesiącach„martwego”sezonupoziomkosztówjest
nadalwysoki,cowynikazichstrukturyidominacjikosztówocharakterzestałym
lubskokowostałym.Istotnawydajesięrównieżanalizaobiektupodkątempopytu
wedługdługościprzyjazdówturystycznych.Inaczejrozkładasiębowiemaktyw-
nośćturystycznawodniesieniudowyjazdówdługookresowychikrótkookresowych
wcelachwypoczynkowych,częstonazywanychwypoczynkiem„świąteczno-week-
endowym”.Torównieżdeterminujepoziomobłożeniawzależnościodstrategii
marketingowejobiektu.Trzebabowiempamiętać,żewyjazdydługookresowemają
zupełnieinnycharakteriwymagająodobiektunastawionegonaświadczenietego
rodzajuusługspecjalnegoprzygotowania,szczególnychatrakcjiiumiejętnościdłu-
gookresowejobsługigościa.
Zatemdokonującszacunkówprzychodówoperacyjnychhotelu,należydokład-
nieokreślićjegocharakter,uwzględniającwszystkiemożliwościwodniesieniudo
czynnikówwpływającychnawahaniasezonoweorazmotywwyjazduturystycz-
nego.Innybowiembędzierodzajwahańwhotelachpołożonychnadmorzemczy
wgórach,innynaterenachniezurbanizowanych,ajeszczeinnywdużychaglome-
racjach.Zupełnieróżnebędzierównieżpodejściedookreśleniadochodudlahotelu
nastawionegonaklientabiznesowegowstosunkudoobiektówtypowowypoczyn-
kowych.Wramachtychdwóchaktywnościmożnajeszczewyodrębniaćszczególne
segmentyklienta,którecechujeodmiennaelastycznośćcenowaidochodowa,np.
turystykazdrowotna,religijna,kongresowa.Znajomośćklientawkontekścieela-
stycznościcenowejidochodowejwdużejmierzeułatwiaprojekcjępolitykicenowej
hotelu,atomakapitalneznaczeniedlaostatecznejwartościnieruchomości.
5.
Różnicowaniecenwprzedsiębiorstwachturystycznych
Jednymzkluczowychparametrówszacowaniawartościnieruchomościhotelowej
jestustaleniecen,jakiegośćbędziepłaciłwprzyszłościzausługihotelowe(wszak
jesttoanalizaexante).Wzasadziesytuacjawydajesiędosyćprosta,gdyżogólno-
dostępnesącennikikonkurencji,informacjeosugerowanychcenachróżnychusług.