Treść książki

Przejdź do opcji czytnikaPrzejdź do nawigacjiPrzejdź do informacjiPrzejdź do stopki
Obiekthotelarskijakoszczególnyprzedmiotwyceny…
109
Wtymprzypadkumożnazaobserwowaćtypowobiznesowyobiekthotelarskize
szczególnymspadkiemdochoduwokresachletnich,pozawysokimsezonemkonfe-
rencyjnym.Coistotnedlaanalizy,tozupełnieodmiennasytuacjawodniesieniudo
stabilnościdochodu.Wobiektachbiznesowychjestonbardziejstabilnywciąguca-
łegoroku,zwystępującymispadkamiobłożeniawmiesiącachletnich,kiedyzdecy-
dowaniezmniejszasięaktywnośćwzakresieturystykibiznesowejhotelprzynosi
wtedystraty,któremusirekompensowaćnadwyżkązpozostałychokresów.Wprzy-
padkuobiektównastawionychnaturystykęwypoczynkowązróżnicowaniedocho-
dówjestzdecydowaniewiększeobłożeniewokresachwakacyjnychnierzadko
przekracza70-80%,bywmiesiącachprzestojuspadaćponiżej20%.
Otejwłaśnieprawidłowościwartopamiętaćwprocesieszacowaniawartości
obiektów,tymbardziej,żewmiesiącach„martwego”sezonupoziomkosztówjest
nadalwysoki,cowynikazichstrukturyidominacjikosztówocharakterzestałym
lubskokowostałym.Istotnawydajesięrównieżanalizaobiektupodkątempopytu
wedługdługościprzyjazdówturystycznych.Inaczejrozkładasiębowiemaktyw-
nośćturystycznawodniesieniudowyjazdówdługookresowychikrótkookresowych
wcelachwypoczynkowych,częstonazywanychwypoczynkiemświąteczno-week-
endowym”.Torównieżdeterminujepoziomobłożeniawzależnościodstrategii
marketingowejobiektu.Trzebabowiempamiętać,żewyjazdydługookresowemają
zupełnieinnycharakteriwymagająodobiektunastawionegonaświadczenietego
rodzajuusługspecjalnegoprzygotowania,szczególnychatrakcjiiumiejętnościdłu-
gookresowejobsługigościa.
Zatemdokonującszacunkówprzychodówoperacyjnychhotelu,należydokład-
nieokreślićjegocharakter,uwzględniającwszystkiemożliwościwodniesieniudo
czynnikówwpływającychnawahaniasezonoweorazmotywwyjazduturystycz-
nego.Innybowiembędzierodzajwahańwhotelachpołożonychnadmorzemczy
wgórach,innynaterenachniezurbanizowanych,ajeszczeinnywdużychaglome-
racjach.Zupełnieżnebędzierównieżpodejściedookreśleniadochodudlahotelu
nastawionegonaklientabiznesowegowstosunkudoobiektówtypowowypoczyn-
kowych.Wramachtychdwóchaktywnościmożnajeszczewyodrębniaćszczególne
segmentyklienta,którecechujeodmiennaelastycznośćcenowaidochodowa,np.
turystykazdrowotna,religijna,kongresowa.Znajomośćklientawkontekścieela-
stycznościcenowejidochodowejwdużejmierzeułatwiaprojekcjępolitykicenowej
hotelu,atomakapitalneznaczeniedlaostatecznejwartościnieruchomości.
5.
żnicowaniecenwprzedsiębiorstwachturystycznych
Jednymzkluczowychparametrówszacowaniawartościnieruchomościhotelowej
jestustaleniecen,jakiegośćbędziepłaciłwprzyszłościzausługihotelowe(wszak
jesttoanalizaexante).Wzasadziesytuacjawydajesiędosyćprosta,gdyżogólno-
dostępnesącennikikonkurencji,informacjeosugerowanychcenachżnychusług.